La conversión de un local comercial en una vivienda es una tendencia que ha cobrado fuerza en los últimos años, sobre todo en ciudades grandes como Barcelona, donde la demanda de vivienda es alta y los locales vacíos abundan.
Esta opción es ideal para quienes desean aprovechar un inmueble infrautilizado o para inversores que buscan diversificar sus activos. Sin embargo, realizar una reforma de local a vivienda es un proceso que requiere cumplir con varias normativas, licencias y requisitos técnicos.
Aquí en Solera Reformas te explicaremos paso a paso cómo llevar a cabo este proyecto de manera exitosa.
¿Es legal convertir un local en vivienda?
La primera pregunta que muchos se hacen es si es legalmente viable transformar un local en una vivienda. La respuesta es sí, pero bajo ciertas condiciones. Cada municipio tiene sus propias normativas urbanísticas que dictan en qué zonas se permite o no el uso residencial.
En Barcelona, es fundamental consultar el plan urbanístico local antes de iniciar cualquier trámite. Algunos locales pueden estar ubicados en áreas donde no se permite el uso residencial, lo cual haría imposible la conversión
El cambio de uso de un inmueble, de comercial a residencial, requiere una licencia de cambio de uso, que es otorgada por el ayuntamiento. Este permiso certifica que el local puede ser utilizado como una vivienda y es un paso crucial para asegurar que el proceso se realice de acuerdo con la ley.
Estudio de viabilidad
El siguiente paso es realizar un estudio de viabilidad, llevado a cabo por un arquitecto o un técnico especializado. Este estudio evaluará tanto la normativa aplicable como la viabilidad técnica del proyecto. Aspectos como la ubicación del local, la estructura del edificio, la superficie y las características del espacio influyen en la decisión de si es factible o no realizar la conversión.
Un punto clave en este estudio es el Certificado de Compatibilidad Urbanística, emitido por el área de Urbanismo del municipio, que confirmará si es posible cambiar el uso del inmueble.
Requisitos técnicos y de habitabilidad
Para que un local sea considerado apto para vivir, debe cumplir con una serie de requisitos técnicos de habitabilidad. Estos requisitos garantizan que el espacio cumpla con las condiciones mínimas para ser habitado de forma segura y confortable. Los principales puntos a considerar son:
- Altura mínima: El local debe tener una altura libre mínima de 2,5 metros en todas las estancias.
- Superficie mínima: Según la normativa de habitabilidad en Barcelona, la superficie útil mínima para una vivienda es de 40 m²
- Ventilación y luz natural: Cada habitación debe contar con ventanas que proporcionen suficiente iluminación natural y ventilación. Esto es especialmente importante en estancias como la cocina y el baño.
- Instalaciones de saneamiento y agua corriente: La vivienda debe estar conectada a las redes de agua potable, saneamiento y electricidad.
Licencias y permisos
Para ejecutar la reforma de local a vivienda, necesitarás varias licencias y permisos. Aquí te mencionamos los más importantes:
- Licencia de obra: Se necesitará una licencia de obra, puesto que la reforma implica cambios significativos, tales como la redistribución de espacios, modificación estructural entre otros.
- Licencia de cambio de uso: Este es el permiso más importante, ya que certifica que el local puede pasar de tener un uso comercial a uno residencial.
- Cédula de habitabilidad: Una vez terminada la reforma, deberás obtener este certificado, que garantiza que la vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada.
Costes de la reforma
El coste de transformar un local en una vivienda varía según múltiples factores: la superficie del local, el estado del inmueble, la complejidad de las obras y las tasas municipales.
Aquí te ofrecemos un presupuesto estimado para una reforma de un local de 80 m² en Barcelona:
- Coste de la obra: Entre 600€ y 1200€ por m², lo que da un total de entre 48.000 y 96.000€.
- Proyecto técnico: Entre 1.500€ y 3.000€.
- Licencias y tasas municipales: Aproximadamente 2.000€
- Dirección de obra y coordinación de seguridad: Entre 1.000€ y 2.000€.
En total, puedes esperar que el coste total de la reforma esté entre 55.000 y 90.000 euros. Este presupuesto incluye la obra de redistribución de espacios, instalaciones nuevas de fontanería y electricidad, revestimientos y acabados.
Para mayor información de costes exactos, puedes solicitar una cotización en el siguiente enlace: SOLICITAR COTIZACIÓN PARA REFORMA.
Proceso de reforma de local a vivienda
Una vez tengas todas las licencias y el proyecto aprobado, puedes proceder a la ejecución de la obra. Aquí te explicamos los pasos básicos del proceso:
- Demoliciones y adaptaciones iniciales: Se realizarán demoliciones en las áreas que sea necesario modificar. También es el momento de reforzar estructuras si es necesario.
- Redistribución de espacios: Se levantarán tabiques para definir las distintas áreas de la vivienda, como dormitorios, cocina, baños y salón.
- Instalaciones: Es crucial actualizar las instalaciones eléctricas y de fontanería para cumplir con los requisitos de una vivienda moderna.
- Acabados y detalles: Finalmente, se aplican revestimientos, pintura y acabados finales que convertirán el local en un hogar acogedor.
Inscripción en el registro de la propiedad y catastro
Una vez finalizada la obra y con la licencia de primera ocupación en mano, es necesario inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.
Esto es importante para que legalmente el inmueble figure como vivienda, lo que a su vez afectará su valoración y posibles impuestos asociados.
¿Por qué elegir Solera Reformas?
En Solera Reformas, contamos con un equipo de profesionales con amplia experiencia en la transformación de locales en viviendas. Nuestro equipo se encarga de todo el proceso, desde el asesoramiento inicial hasta la entrega de llaves, garantizando que tu proyecto se realice con éxito y dentro de los plazos establecidos.
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